多家房地产企业透露正在积极筹备住房租赁类REITs项目，相关产品已进入监管审批流程，预计将在近期获得批准。这一动向标志着我国住房租赁市场金融创新迈出关键一步，也为房企盘活存量资产、拓宽融资渠道提供了新的路径。
类REITs（房地产投资信托基金）作为一种资产证券化工具，能够将流动性较低的租赁住房资产转化为标准化金融产品，吸引更广泛的投资者参与。与成熟市场标准的公募REITs相比，类REITs通常以私募形式发行，但在交易结构、资产隔离和收益分配等方面已具备REITs的核心特征。
此次多家房企集体布局类REITs，主要源于三方面驱动因素：一是政策持续鼓励，国家多次发文支持住房租赁市场发展，鼓励通过资产证券化方式盘活存量；二是市场供需两旺，随着城镇化进程推进和租房需求增长，优质租赁住房资产价值凸显；三是企业自身转型压力，在房地产行业调整期，通过类REITs实现轻资产运营成为房企重要战略选择。
业内专家指出，住房租赁类REITs的推广将带来多重积极效应。对于房企而言，可以有效改善现金流，降低负债压力，实现从“开发销售”向“资产管理”的转型升级；对于投资者而言，提供了参与房地产市场的低门槛工具，能够获得稳定的租金收益回报；对于租户而言，专业化、规模化的租赁运营将提升居住品质和服务体验。
不过，住房租赁类REITs的发展仍面临一些挑战。资产收益率偏低是核心制约因素，当前国内租赁住房的净租金收益率普遍在2%-3%之间，对投资者的吸引力有限；法律税收配套仍需完善，特别是在资产转移、收益分配等环节的税收政策有待明确；运营管理能力要求较高，需要专业的资产管理和物业服务团队。
随着首批住房租赁类REITs产品获批落地，预计将形成示范效应，带动更多企业参与。监管部门正在积极推进公募REITs试点扩容，住房租赁领域有望成为下一个突破口。这不仅可以为房地产市场注入新动能，也将为我国不动产金融创新积累宝贵经验，最终实现“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。
